北海道全域をカバーする不動産鑑定機関。不動産評価・有効活用等のご相談なら北海道アプレイザーズ・ファームへ

不動産の減損会計 証券化

広範囲に3万5千筆の土地の時価推定額を短期間で評価した例


【ご相談内容】
弊社は北海道全域に大規模な土地を数ヵ所に保有しています。取得は戦後まもなくから現在まで続いており、取得した価格と現在価値には大きな幅があるのではないかと思っています。しかし、土地勘もなく収集すべき資料は膨大で、とても弊社ではそのような時間がとれません。保有する全ての土地を鑑定評価する予算もありません。できるだけ低予算で、より適切な保有資産の評価は出来ないでしょうか。

【ポイント】
広域、大量に所在する物件をいかに評価するか。この場合の評価は、まさに我々の評価ノウハウを活用した、評価コンサルティングとなります。評価手法と制度について、ご依頼者様と十分な協議が必要となります。

【物件内容】
北海道全域の市街地から山林まで所在。所有権以外の権利もあり。筆数で約35,000筆。

【評価方法】
35,000筆について先ず地域別、種別毎に整理しグルーピングを行い、一定の評価方針、評価基準を策定し、システム的に全筆評価額の推定を行なった。


 不動産を現物出資して法人化した事例

【ご相談内容】
国立大学の法人化に伴い、保有する学校施設の評価をお願いしたい。建物は築年が経っているものの、設備の更新、増設、修繕を繰り返し実施してきており、簿価はこれらをすべて反映し、簿価が時価であるかどうかわからない。現物出資の場合、過大な評価で引継ぐことも問題であるが、建物の現状、メンテナンスの効果等が適切に反映した評価を得なければ、過去の投資が無駄になることになる。これらを踏まえ適切に評価してほしい。

【ポイント】
建物評価額はきめ細かく建物への投資の状況を反映させているが、不動産鑑定評価のフィルターを通すことで、単なる簿価の合計ではなく、市場価値として説得力を持つことになった。また、データを利用したシステム評価を採用することで計算ミスを排除し国有財産台帳上の財産毎に簿価と時価を表示し現物出資の際の会計上の整理に寄与した。

【物件内容】
北海道全域の市街地から山林まで所在。所有権以外の権利もあり。筆数で約35,000筆。

【評価方法】
固定資産台帳で、本体部分、設備部分、及びそれぞれにおける増築増設部分、修繕、更新等財産科目を整理し、それぞれ取得価格に取得時期に応じた物価変動を反映させ積み重ねた取得価格の合計と類似建物の再調達原価等を比較考量し調整した上で、さらに本体部分、設備部分、及びそれぞれにおける増築増設部分、修繕、更新等財産科目について、それぞれ経過年数に応じた減価修正を施して積算価格の合計を算出、求められた建物一体としての財産科目積算価格合計及び全体としての現価率について、更新等のメンテナンスの状況など建物の実情との関連を検討し、鑑定評価額としての建物価格を評価した。

【結果】
本鑑定評価の結果を受けて、依頼者は不動産を現物出資し、公的資料をもとに法人化を成功させた。








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